1등 단지는 몇 건 팔려서 1등이 됐나

2026-07-15

앞선 글에서 "3건으로 만들어진 1위와 30건으로 만들어진 1위는 같은 1위가 아니다"라고 했습니다. 이번엔 그 말을 랭킹 전체로 검증합니다. 실제로 상위 단지들은 몇 건씩 팔려서 그 자리에 올랐을까요.

상위권일수록 얇다

2026년 5월 기준 3개월 상승률 랭킹에서, 각 구간의 종료창 실거래 건수를 셌습니다.

상위 10의 40%가 최소 거래 건수인 3건, 딱 그 자리에서 만들어진 순위입니다. 유니버스 전체에서 3건짜리는 7.4%뿐이니, 상위권에서 5.4배 과대표집됩니다.

"대부분이 3건"은 아닙니다. 상위 10의 60%는 3건을 넘습니다. 하지만 방향은 분명합니다. 위로 갈수록 표본이 얇아집니다.

필터를 끄면 어떻게 되나

FomoBot은 시작창과 종료창 각각 최소 3건의 거래를 요구합니다. 이 필터가 실제로 무슨 일을 하는지 보려면, 꺼보면 됩니다.

최소 건수를 1건으로 낮추면, 랭킹에 오를 수 있는 단지가 5,582개에서 9,036개로 늘어납니다. 필터가 3,454개(38%)를 걸러내고 있었던 겁니다. 그리고 상위 10 중 8개가 통째로 교체됩니다. 필터를 끈 세계의 새로운 순위는 이렇습니다.

굵게 표시한 3위를 보십시오. 시작창 1건, 종료창 1건. 이건 단지의 가격 변화가 아닙니다. 서로 다른 두 세대가 각각 한 번씩 팔린 것을 비교한 값입니다. 그리고 이 사례는 거기서 한 단계 더 나갑니다.

거래금액만 보면 6억 9,500만원짜리가 2억 5,200만원으로 떨어졌습니다. 그런데 랭킹에는 +78.6%로 찍혔습니다. 어떻게 된 걸까요.

두 거래는 완전히 다른 크기의 세대입니다. 시작창은 94.94㎡(대형), 종료창은 19.27㎡(약 5.8평, 사실상 원룸급 초소형). 이 노후 저층 단지에서는 소형 세대의 ㎡당 가격이 구조적으로 더 높게 형성됩니다. 그래서 면적을 나눈 ㎡당가로 보면 732만원에서 1,308만원으로 뛰고, 상승률이 +78.6%가 됩니다.

이 한 사례에 두 가지 문제가 겹쳐 있습니다. 거래가 각 1건뿐이라는 표본 부족(첫 글의 주제)과, 서로 다른 평형을 비교한 데서 오는 착시(둘째 글의 주제)입니다. 필터를 끄면 이렇게 두 문제가 동시에 터진 순위가 최상단에 올라옵니다.

1위 한신서래(1건→2건), 4위 우성7(2건→1건)도 표본이 얇기는 마찬가지입니다. 필터가 없으면 랭킹 최상단이 개별 세대 몇 건을 비교한 숫자로 뒤덮입니다. 이것이 최소 거래 필터가 막고 있는 상태입니다.

그런데 필터로도 못 막는 것

여기서 멈추면 "우리 필터가 훌륭하다"는 자랑이 됩니다. 절반만 맞습니다.

필터를 켠 지금 상태에서도, 상위 10의 40%는 여전히 3건짜리였습니다. 최소선을 통과했을 뿐 그 최소선에 걸쳐 있습니다. 최소 거래 필터는 "1~2건짜리 최악을 막는" 장치이지, "표본을 두툼하게 만드는" 장치가 아닙니다.

왜 하한을 3건보다 높이지 않느냐고 물을 수 있습니다. 앞선 글에서 말했듯 이건 맞교환입니다. 하한을 10건으로 올리면 대부분의 단지가 랭킹에서 사라져 서비스가 성립하지 않습니다. 아파트는 원래 거래가 드문 자산이라, 두툼한 표본을 요구하면 볼 게 남지 않습니다. 3건은 "그나마 순위라 부를 수 있는" 최소선이지 안전선이 아닙니다.

건수가 적을수록 더 극단적인가

거래 건수와 상승률의 관계도 봤습니다. 그런데 여기서 하마터면 오판할 뻔했습니다.

둘의 선형 상관계수는 -0.035. 거의 0입니다. 이 숫자만 보면 "거래 건수와 상승률은 관계없다"고 결론 내리기 쉽습니다.

하지만 건수 구간별로 나눠보면 다른 그림이 나옵니다.

3건짜리의 평균 변동폭(6.28%)이 21건 이상(4.80%)의 1.3배이고, 대체로 건수가 늘수록 변동폭이 줄어듭니다. 약하지만 진짜인 기울기입니다.

얇은 표본은 더 극단적인 숫자를 만듭니다. 그 극단이 위쪽이면 상승률 1위가 되고, 아래쪽이면 하락률 1위가 됩니다. 어느 쪽이든 단지가 그만큼 움직였다는 뜻이 아니라, 그 몇 건이 우연히 그런 값이었다는 뜻일 수 있습니다.

정리 — 순위 옆의 작은 숫자

FomoBot의 부동산 랭킹에는 상승률 옆에 항상 거래 건수가 붙어 있습니다. 이 글은 그 작은 숫자를 왜 지우지 않는지에 대한 이야기입니다.

최소 거래 필터는 최악(1~2건짜리 순위)을 막습니다. 하지만 그걸 통과한 상위권에도 3건짜리가 40%나 됩니다. 필터가 하한을 세워도, 그 하한에 걸친 단지의 순위는 여전히 얇은 표본 위에 서 있습니다.

그래서 부동산 상승률 1위를 볼 때 던져야 할 질문은 "얼마나 올랐나"가 아니라 "몇 건으로 오른 걸로 집계됐나"입니다. 3건짜리 +100%와 30건짜리 +20% 중 후자가 훨씬 믿을 만한 신호입니다. 순위 옆의 그 작은 숫자가, 순위 자체보다 더 많은 것을 말해줍니다.

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