단지 평균가는 거짓말한다 — ㎡당가와 84㎡

2026-07-15

지난 글에서 아파트에는 "오늘의 가격"이 없다는 이야기를 했습니다. 거래가 있을 때만 가격이 생기고, 그래서 창을 잡고 최소 거래 건수를 요구한다는 내용이었습니다.

그 글의 마지막에 한 가지를 다음으로 미뤄뒀습니다. 거래가 충분히 있어도 남는 문제. 이번 글이 그 이야기입니다.

한 단지, 여러 가격

"래미안 어쩌구 아파트의 가격"이라고 말할 때, 우리는 그 단지에 가격이 하나 있는 것처럼 말합니다. 실제로는 그렇지 않습니다.

한 단지 안에는 대개 여러 평형이 있습니다. 59㎡, 84㎡, 115㎡, 130㎡가 한 단지에 섞여 있는 건 흔한 일입니다. 그리고 이 평형들은 ㎡당 가격이 서로 다릅니다. 대체로 작은 평형이 ㎡당 더 비쌉니다 — 같은 동네에서 소형은 수요가 두텁고 절대 금액이 낮아 진입이 쉽기 때문입니다.

여기서 단지의 실거래를 그냥 평균 내면 함정에 빠집니다. 이번 달에 큰 평형이 많이 팔렸으면 평균가가 올라가고, 작은 평형이 많이 팔렸으면 내려갑니다. 단지는 아무것도 안 했는데 평균가만 움직입니다.

평균가로 상승률을 내면

실제 사례를 보겠습니다. 최근 3개월 상승률 랭킹에서 1위, +64.8%를 기록한 단지가 있었습니다.

이 단지는 지난 글의 +98% 단지와 다릅니다. 그 단지는 종료 창에 거래가 딱 3건뿐이라 표본이 얇은 게 문제였습니다. 이번 단지는 그렇지 않습니다. 시작 창에 거래가 8건이나 있었습니다. 최소 거래 건수 조건을 넉넉히 통과했습니다.

건수는 충분했는데도 +64.8%가 나왔습니다. 이유는 건수가 아니라 구성입니다. 시작 창은 큰 평형(123㎡) 위주로 팔렸고, 종료 창은 작은 평형(85㎡ 이하)으로 옮겨갔습니다. 작은 평형이 ㎡당 더 비싼 구조라, 팔린 평형이 작아진 것만으로 단지 값이 뛴 것처럼 기록됐습니다.

㎡당가로 바꾸면

해법은 단지 값이 아니라 ㎡당 가격으로 상승률을 내는 것입니다.

거래마다 가격을 전용면적으로 나눠 ㎡당가를 구하고, 창 안 거래들의 ㎡당가 중위값을 대표값으로 씁니다. 이렇게 하면 큰 평형이 팔리든 작은 평형이 팔리든, 면적 차이가 나눗셈으로 상쇄됩니다. 130㎡짜리 20억과 65㎡짜리 10억은 절대 금액이 두 배 차이지만 ㎡당가로는 같습니다. 평균가로 보면 전자가 후자의 두 배지만, ㎡당가로 보면 같은 가격입니다.

㎡당가는 평형 크기라는 변수를 제거합니다. 그래서 "이 단지의 단가가 올랐나"라는, 원래 묻고 싶었던 질문에 훨씬 가깝게 답합니다.

그런데 사람은 금액을 알고 싶어 한다

㎡당가로 상승률을 내는 건 옳지만, 실용적인 문제가 하나 생깁니다. "㎡당 2,500만원"이라고 하면 그게 얼마짜리 집인지 감이 안 옵니다. 사람은 "몇 억짜리"로 생각하지 "㎡당 얼마"로 생각하지 않습니다.

그렇다고 단지의 대표 금액을 정하려니, 앞서 본 그 문제로 되돌아갑니다. 평형이 제각각이라 "이 단지는 몇 억짜리"라고 못 박을 기준 평형이 없습니다. 어떤 단지는 이번 창에 84㎡가 아예 안 팔렸을 수도 있습니다.

그래서 절충안을 씁니다. ㎡당가에 84를 곱해 "84㎡였다면 이 정도"를 추산합니다.

84㎡를 고른 데 깊은 이유는 없습니다. 국민평형이라 불릴 만큼 가장 보편적인 평형이고, 사람들이 금액 감을 잡기 가장 쉬운 크기라는 것뿐입니다. 중요한 건 이 값의 성격입니다.

상승률은 실제 거래된 모든 평형의 ㎡당가로 만들고, 금액은 그 ㎡당가를 84로 환산해 감을 잡게 하는 것 — 이 둘을 분리하는 게 핵심입니다. 상승률에는 84㎡ 필터를 걸지 않습니다. 그러면 84가 안 팔린 단지·기간이 통째로 빠져 랭킹이 앙상해지기 때문입니다.

㎡당가도 완벽하지 않다

여기서 멈추면 ㎡당가가 만능인 것처럼 들립니다. 아닙니다.

위의 +64.8% 사례를 다시 보십시오. 이 단지는 작은 평형이 ㎡당 더 비싼 구조였습니다. ㎡당가로 계산해도, 종료 창에 작은 평형만 팔리면 ㎡당가 자체가 올라갑니다. 면적은 상쇄됐지만, "평형별 ㎡당가가 다르다"는 사실까지 지워지지는 않습니다.

㎡당가는 "130㎡ 20억 vs 65㎡ 10억"처럼 순수하게 크기만 다른 경우를 상쇄합니다. 하지만 "작은 평형은 ㎡당가 자체가 높다"는 구조적 차이는 상쇄하지 못합니다. 이건 나눗셈으로 지울 수 있는 종류의 왜곡이 아닙니다.

완전히 지우려면 평형대별로 시계열을 따로 관리해야 합니다. 84㎡는 84㎡끼리만, 59㎡는 59㎡끼리만 비교하는 방식입니다. 그렇게 하면 정확해지지만, 대부분의 단지에서 특정 평형의 거래가 너무 드물어 지난 글의 표본 부족 문제가 훨씬 심해집니다. 정확도를 올리면 커버리지가 무너지는 맞교환입니다.

정리 — 어디까지 정직할 것인가

FomoBot의 부동산 랭킹은 두 가지 결정으로 이 문제를 다룹니다. 상승률은 면적을 상쇄한 ㎡당가로 내고, 금액은 84㎡ 환산 추산으로 감만 잡게 합니다.

이 방식은 평형 믹스로 인한 왜곡을 줄이지만 없애지는 못합니다. 작은 평형이 ㎡당 비싼 구조에서 오는 출렁임은 여전히 남습니다. 그래서 부동산 상승률 상위 단지를 볼 때는, 그 숫자가 "단지가 올랐다"인지 "이번 창에 마침 비싼 평형이 팔렸다"인지 한 번 더 의심하는 게 맞습니다.

주식에는 없는 고민입니다. 삼성전자 한 주는 누가 사도 같은 한 주니까요. 아파트는 같은 단지 안에서도 무엇이 팔렸느냐가 매번 다르고, 그 차이를 완전히 지우는 방법은 없습니다. 우리가 할 수 있는 건 왜곡을 줄이고, 남은 왜곡을 숨기지 않는 것뿐입니다.

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